个人房屋租赁代开发票

发布时间:2017-12-21信息来源:区地税局 [字体:]

一、适用范围

个人房屋租赁,包括住房和非住房。

个人,指自然人。不包括个体工商户。

二、办理流程:

填表(导税辅导填表区)→审核资料、计算税款、文书制作(代开发票窗口)→缴纳税款(申报纳税窗口)→开具发票(代开发票窗口)

三、收取资料清单

1房屋产权证明(指《房产证》、《不动产登记证》、《商品房买卖合同》、农村宅基地自建房审批相关资料、个人承诺等载明房屋地址、性质及所有人的证据资料。)

2、租赁合同复印件(租赁合同应符合《合同法》的相关要求,如:具备合同的主要条款,经合同订立各方签章等。)

3、产权所有人(出租方)身份证复印件(若非产权所有人本人签订的合同,则需提供委托书或关系证明资料、受托人身份证件。如:未成年房主出租房屋,以监护人名义签订合同的,应提供未成年人《出生医学证明》或户口簿。)

4、代开增值税发票缴纳申报单两份

以上资料要求的政策依据为(《全国税务机关纳税服务规范》、《合同法》、《民法通则》。)

四、计税依据

1、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。(财税[2016]43号第二条

2、个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。(财税[2016]43号第四条

3、免征增值税的,确定计税依据时,租金收入不扣减增值税额。(财税[2016]43号第五条

五、税费计算(见“个人房屋租赁征收率(税率)表”,根据财行便函〔2016〕20号

  (一)个人出租住房

1、月租金收入≤800元,免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、城镇土地使用税,房产税税率为4%;

2、800元<月租金收入≤30000元,免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、城镇土地使用税,房产税税率为4%,个人所得税征收率为1%;

3、30000元<月租金收入≤100000元,免征教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税,城市维护建设税按税法规定执行,增值税征收率为1.5%,房产税税率为4%,个人所得税征收率为1.5%;

4、月租金收入>100000元,免征印花税、城镇土地使用税,城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加按税法规定执行,增值税征收率为1.5%,房产税税率为4%,个人所得税征收率为1.5%。

  (二)个人出租非住房

1、月租金收入≤800元,免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税,印花税税率为1‰,房产税征收率为4%;

2、800元<月租金收入≤30000元,免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,印花税税率为1‰,房产税征收率为6.2%,个人所得税征收率为1.8%;

3、30000元<月租金收入≤100000元,免征教育费附加、地方教育附加,城市维护建设税按税法规定执行,增值税征收率为5%,印花税税率为1‰,房产税征收率为6.9%,个人所得税征收率为2%;

4、月租金收入>100000元,增值税征收率为5%,印花税税率为1‰,房产税征收率为8%,个人所得税征收率为2%,城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加按税法规定执行。

个人出租非住房需申报缴纳的城镇土地使用税,另行明细申报。

六、特殊情况

1、月租低于30000元,公司为一般纳税人,纳税人需要开具增值税专用发票的

根据财税2016年36号第五十三条属于下列情形之一的,不得开具增值税专用发票:

(一)向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

(二)适用免征增值税规定的应税行为。

但是,根据财税2016年36号第六章税收减免的处理:第四十八条 纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的,可以放弃免税、减税,依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后,36个月内不得再申请免税、减税。

所以此种情况可以开专票。需产权所有人本人到办税大厅开票窗口签订“放弃免税申明”和“确认书”。

2、转租

需提供前后两手的租赁合同、房屋产权证明、产权所有人及二房东的身份证复印件

个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的税金及增值税,在计算转租所得时予以扣除。

3、此前个人房屋租赁多缴税款抵扣的问题

根据财行便函[2016]20号第三条规定:“纳税人此前多缴的税款,从下半年或以后年度应缴税款中抵扣。” 允许抵扣的税种只限于按10%、20%税率缴纳的个人所得税和按12%的税率缴纳房产税,允许抵扣的限额为纳税人实际已缴税额与财行便函[2016]20号文件规定应缴税额的差额。 抵扣时,在代开发票申请页面,应缴税款处录入房产税和个人所得税的允许扣除金额,实现对已缴收入的扣除。

注意:“此前多缴的税款”是指2016年1月-6月15日代开个人房屋租赁发票时多缴的税款。允许扣除的纳税人名单及实际已缴金额参见附件:2016年1月-6月15日代开个人房屋租赁发票税额统计.xlsx。该表筛选条件为个人房屋租赁个人所得税大于等于10%,房产税大于4%。)

4、租赁时间在2016年5月1日前,月租大于30000元的,需要代开发票的

5.6%营业税及附加(若是2016.2.1后,月总开票金额低于100000元,则免两教),其余税种按现行税率计算缴纳。

操作流程:先在开票软件:进行系统设置—编码管理—发票填开;再在金三系统进行存根联数据采集。

5、汇总纳税的分支机构要求将发票付款方开至其总公司的,需要提供汇总纳税证明或总公司委托授权的相关依据。

七、注意事项

1、不动产所在地必须是龙泉。

2、代开发票部门应在代开增值税发票的备注栏上,加盖地税代开发票专用章。

3、红字发票:一笔冲销,整张发票金额。不可在所对应的蓝字发票金额范围内开具多份红字发票。

4、发票作废或开具红字发票后,税款的处理:可用于下次或以后开票时抵扣,抵扣限额为已缴未使用的税款。

5、地税为纳税人代开的增值税发票,统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。

6、其他个人出租不动产,承租方为其他个人的,不得开具增值税专用发票,承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

 

 

 


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